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當(dāng)前房地產(chǎn)缺乏僅是信心嗎?

發(fā)布人：admin     日期：2008-11-03

    在國家房地產(chǎn)新政之后，由于市場的反映并非如房地產(chǎn)商所希望的那樣，房地產(chǎn)銷售同樣是處于低迷。對于這樣的狀況，不少房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，這是政府政策沒有讓房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)過來。如果房地產(chǎn)市場信心得以恢復(fù)，那么國內(nèi)的房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)銷售量大增，房地產(chǎn)也會重新走向繁榮。
     現(xiàn)在我們要問的是，房地產(chǎn)市場僅是缺少信心嗎？假定房地產(chǎn)市場真正的缺少信心，那么這種房地產(chǎn)市場的信心又是如何來建立？是不是僅是通過各種媒體大量宣傳？就比如，有不少地方，凡是對房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲有益的文章就大量刊出，反之，凡是對房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲不利的文章就全面禁止等等，但實(shí)際上，這樣做是沒有多少用了。因?yàn)椋?dāng)前房地產(chǎn)的基本情況發(fā)生根本性的變化了。
   首先，從1998年開始到現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展與繁榮了10年。盡管這種房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮各地的情況不會一樣，但是10年來房地產(chǎn)市場的繁榮使房價(jià)普遍上漲是基本事實(shí)，甚至于不少地方房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲到離譜的地步。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲到離譜的地步時(shí)，這種房地產(chǎn)市場發(fā)展是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)市場調(diào)整也是自然。所以，2007年政府出臺一些房地產(chǎn)市場政策讓市場出現(xiàn)調(diào)整只不過使市場調(diào)整要早一些平和一些，否則不出臺這些政策，房地產(chǎn)市場泡沫一定會破滅，房地產(chǎn)市場調(diào)整也是必然。
既然房地產(chǎn)市場要出現(xiàn)調(diào)整，那么我們就要看政策的調(diào)整要把中國房地產(chǎn)市場引向哪里？在這種房地產(chǎn)政策下調(diào)整又會有多久？我們可以看到，房地產(chǎn)市場政策的調(diào)整是要把房地產(chǎn)市場以投資為主導(dǎo)的市場改變?yōu)橐跃用裣M(fèi)為主導(dǎo)的市場。也就是說，房地產(chǎn)市場民生性、房地產(chǎn)的消費(fèi)性已經(jīng)成了這次房地產(chǎn)政策目的所向。無論是2007年24號文件、359號文件、452號文件，還是最近房地產(chǎn)新政的政策，基本上指向這個(gè)目標(biāo)。
既然房地產(chǎn)市場政策目標(biāo)是房地產(chǎn)的民生性及房地產(chǎn)的消費(fèi)性，那么房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮，或房地產(chǎn)市場銷售大小，就取決于居民購買住房支付能力。如果房地產(chǎn)價(jià)格過高，居民購買支付能力達(dá)不到，不管有多少居民“剛性需求”或潛在住房消費(fèi)有多大，如果他們沒有實(shí)際購買支付能力，這種潛在的需求是不可能實(shí)現(xiàn)。只有各地房地產(chǎn)市場的價(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際購買支付能力相吻合時(shí)，那么這些需要住房的居民才有能力進(jìn)入這個(gè)市場。因此，在住房為消費(fèi)為民生時(shí)，其市場繁榮與居民對房地產(chǎn)市場的信心關(guān)聯(lián)不大。因?yàn)椋俣ㄐ枰徺I住房的居民對房地產(chǎn)市場最有信心，但房地產(chǎn)市場價(jià)格高于他們實(shí)際購買支付能力時(shí)，他們同樣也無法進(jìn)入這個(gè)市場。
而房地產(chǎn)市場的信心問題，僅是針對投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)而言。當(dāng)投資者認(rèn)為進(jìn)入房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險(xiǎn)低、一定能夠獲利，而且還有便利融資渠道時(shí)，這時(shí)就不在于房地產(chǎn)市場價(jià)格高低，而在于投資者有沒有上述信心了。只要有信心，他們就會進(jìn)入房地產(chǎn)市場。可以說，房地產(chǎn)市場信心問題是與房地產(chǎn)投資有關(guān)而不是與房地產(chǎn)消費(fèi)有關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)市場為消費(fèi)性市場時(shí)，那么住房購買者最為重要的問題是居民實(shí)際購買住房的支付能力而不是信心。
而目前的情況下，為什么房地產(chǎn)新政后房地產(chǎn)市場的信心還是無法得以恢復(fù)？為什么需要住房的購買者沒有進(jìn)入這個(gè)市場？最為關(guān)鍵是當(dāng)前的市場房價(jià)的定價(jià)是以投資者為對象而不是以消費(fèi)者為對象，當(dāng)房地產(chǎn)的定價(jià)所面對的是投資者而不是消費(fèi)者時(shí)，這時(shí)要讓購買住房的消費(fèi)者進(jìn)入這個(gè)市場是不可能的，因?yàn)樽》康南M(fèi)者沒有支付能力在住房投資者的價(jià)位上進(jìn)入房地產(chǎn)市場。而房地產(chǎn)新政是想幫助購買住房消費(fèi)者進(jìn)入市場，但是這些房地產(chǎn)政策對消費(fèi)者幫助來說仍然是杯水車薪，從而使得購買住房的消費(fèi)者仍然無支付能力進(jìn)入市場。因此，如果房地產(chǎn)市場要成為一個(gè)民生市場、要成為一個(gè)消費(fèi)性市場，當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格不調(diào)整到消費(fèi)者有購買支付能力水平上來，他們是無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場的，房地產(chǎn)銷售也不可能增加。
    可能有人會說，房地產(chǎn)市場為什么不可讓人投資？讓投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場不是可以讓房地產(chǎn)市場重現(xiàn)2007年風(fēng)光嗎？比如說，有不少人一直在鼓動央行放開第二套住房的信貸政策。但實(shí)際上，時(shí)過境遷，2007年房地產(chǎn)以炒作為主導(dǎo)的繁榮已經(jīng)一去不復(fù)返。因?yàn)椋粍t政府部門決不會引火燒身，讓房地產(chǎn)炒作之風(fēng)重新吹起，因?yàn)檎l不知道這種房地產(chǎn)炒作不僅使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可持續(xù)，而且可以會引發(fā)金融危機(jī)及銀行危機(jī)，美國次貸危機(jī)是最好的例子（美國可是遏制房地產(chǎn)投資的）。再退一萬步說，假定現(xiàn)在允許房地產(chǎn)投機(jī)炒作而不會出現(xiàn)金融危機(jī)及銀行危機(jī)，但是，在目前的情況下，股市早就把這幾年剛形成的中國中產(chǎn)階級打得落花流水（這些人是房地產(chǎn)投資的主力），打得他們?nèi)颗吭诘厣狭耍麄兡睦镉卸嘤嗟馁Y金再進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資呢？再假定他們有多余的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，但是當(dāng)他們看到全球的房地產(chǎn)市場在金融危機(jī)沖擊下哀鴻遍野時(shí)，這些人對房地產(chǎn)投資肯定會落荒而逃，豈敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場呢？股市的風(fēng)險(xiǎn)早就讓他們驚恐萬分了。
    因此，目前的中國房地產(chǎn)購買對象只能是消費(fèi)者了。而房地產(chǎn)市場的購買對象是消費(fèi)者，但房地產(chǎn)市場的定價(jià)又定在投資者心理價(jià)位上，兩者差距如此巨大。這就是為什么國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售迅速下降的原因所在。而要解決這種問題，非得通過兩者長期博弈與調(diào)整，不是出臺什么政策就可解決的事情。因此，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還僅是開始，如果房地產(chǎn)的價(jià)格不回歸理性，這種調(diào)整不是用什么恢復(fù)信心可以解決的，而是一個(gè)漫長的過程。調(diào)整過程的長短就取決于房地產(chǎn)市場價(jià)格回歸理性的速度。 

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