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論“地主”與“地王”的關(guān)系

發(fā)布人：admin     日期：2010-04-01

論“地主”與“地王”的關(guān)系 陳竹友 一、 新聞背后的尷尬 今年“兩會(huì)”最大的看點(diǎn)是代表們對(duì)高房?jī)r(jià)的討伐和對(duì)中央控制高房?jī)r(jià)的民意呼喊。就在總理《政府工作報(bào)告》關(guān)于“重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快”的福音尚繞耳際，代表們?nèi)绯彼愕恼坡曔€未退卻之時(shí)—--“兩會(huì)”結(jié)束的第一天，北京6小時(shí)內(nèi)波瀾不驚地出現(xiàn)了兩代新地王：上午，由中國(guó)遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)以４０．８億元拍得朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村１號(hào)地而成為2010年北京的“新地王”。6小時(shí)后，中國(guó)兵器集團(tuán)旗下的北京世博宏業(yè)又以１７．６億元拿下海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住商業(yè)用地。打破了遠(yuǎn)洋6小時(shí)前創(chuàng)下的紀(jì)錄成為“更新地王”。 3月19號(hào)，國(guó)務(wù)院國(guó)資委表示，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后，要堅(jiān)決退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 同一天，北京市國(guó)土資源局宣布，北京市出臺(tái)了系列土地供應(yīng)政策新措施。這些新措施包括，加大政策性住房和普通商品房土地供應(yīng)，暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地入市交易。改進(jìn)土地交易方式。控制非理性土地競(jìng)價(jià)，將設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間，增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等要求作為土地競(jìng)買條件，不只是以“價(jià)高者得”。 上述三則新聞如明星緋聞般的速度在大章小報(bào)上迅速傳播，總理報(bào)告剛剛給老百姓看到的一點(diǎn)希望傾刻間就變成了無限的懷疑。 代表“地王”利益集團(tuán)的國(guó)資委宣布78家央企“堅(jiān)決退出房地產(chǎn)”，此招實(shí)為迎合之舉，不過是做做樣子，過過場(chǎng)而已，百姓完全可以不信； 代表“地主”利益集團(tuán)的國(guó)土資源局宣布的賣地“不再以價(jià)高者得”，也純屬給自已涂脂抹粉，嬌媚做作，逢場(chǎng)作戲罷了，您也別去信他。 中國(guó)的“房子問題”，已不再是簡(jiǎn)單的“房?jī)r(jià)問題”，而是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展困局和國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略如何反叛的尷尬問題。 二、 “地王”是如何練成的 “地王”不是天生的，“地王”是人為的。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這只看不見的手，在中國(guó)被無數(shù)雙看得見的手掌控著。在中國(guó)，別不相信市場(chǎng)規(guī)律；在中國(guó)，別太相信市場(chǎng)規(guī)律。 首先，“地王”是市場(chǎng)的產(chǎn)物，當(dāng)中央政府這個(gè)最大的“地主”掌控全部的土地資源時(shí)，地方政府就充當(dāng)了“地主”的“管家”進(jìn)行土地拍賣和交易的實(shí)施，在實(shí)施過程中，由于地方掌握審批權(quán)限的地方大員在“買辦”時(shí)“無法抗拒”市場(chǎng)規(guī)律的誘惑，自然變得腐敗和墮落。“地主”的利益被“管家”和“賣辦”們中飽私囊；房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府和權(quán)力機(jī)構(gòu)沆瀣一氣對(duì)百姓的福祉被明奪暗搶---于是，改頭換面、推成出新地提出了掛羊頭賣狗肉的“透明競(jìng)拍”制度，其實(shí)，“競(jìng)拍”和“聽證會(huì)”的含義是一樣的，其中根本沒有本質(zhì)的意義，這不過是當(dāng)下對(duì)老百姓的又一次“外交”手段而已。 “競(jìng)拍”制度下的土地交易，為中國(guó)房?jī)r(jià)飛漲起到了推波助瀾的作用。一方面它根本沒有解決地方官員腐敗的問題，使得灰色收入越來越大；另一方面，參與“競(jìng)拍”的機(jī)構(gòu)商家為了讓“賣辦”充分展現(xiàn)“公正、正義、公平、高績(jī)”的政績(jī)形象，自然會(huì)給出說得過去的價(jià)位；第三，“地王”和“地主”之間的關(guān)系不是博弈關(guān)系，而是同盟關(guān)系。“地主”會(huì)和“地王”共同協(xié)商如何打造一片新城區(qū)、如何炒高一塊新地段，而巧立名目、修路建橋，充分勾引民眾的購買欲。政府明里、暗里以低價(jià)格加“防暴隊(duì)”而獲取的土地資源，經(jīng)過炒作后獲取數(shù)百、千倍的巨額回報(bào)。 “地王”當(dāng)然不是傻B，他們會(huì)在進(jìn)駐之前與“地主”達(dá)成“君子協(xié)定”，政府也會(huì)承諾給予開發(fā)商提供什么樣的配套設(shè)施；給予什么樣的輿論、媒體、宣傳支持；提供什么樣的政策優(yōu)惠；甚至給予什么樣的銀行信用擔(dān)保等。 就在中國(guó)房地產(chǎn)如火如荼地進(jìn)行著有目的、有方向、有針對(duì)性的、按照“市場(chǎng)規(guī)律”進(jìn)行有序發(fā)展的時(shí)候，一向以老大自居的央企既然會(huì)眼紅的。怎么說央企也算是“娘家人”吧，憑什么這么高暴利的行業(yè)“只給外賊，不予家奴”？于是財(cái)大氣粗的央企憑借絕對(duì)的實(shí)力和滿腔的憤懣，怒氣沖沖地殺入房地產(chǎn)這片黑暗的江湖。央企老大的作派與“市場(chǎng)規(guī)律”里的開發(fā)商的作風(fēng)是完全不同的。他們對(duì)地方政府某些小級(jí)別的“賣辦”們充滿敵意和不屑，對(duì)只憑關(guān)系和低級(jí)人格就能在地產(chǎn)界里立足的“小混混”們更是一百個(gè)不放在眼里。2009年，134家央企中70%先后涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且一再成為“新地王”。除了房地產(chǎn)行業(yè)已成為有目共睹的暴利行業(yè)之外，也許央企還有一個(gè)心理因素在支撐他們的行為，央企老大們仿佛在向某些人示威：我就來了！我有的是實(shí)力！我就拿了這塊地了！---你能怎么樣吧？ 說到底，央企和地方政府的“地主”對(duì)著干，不過是把“左口袋的錢，放到右口袋”里。 最終損傷了政府“賣辦”們的利益，傷害了“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”里各類房產(chǎn)公司的利益。 當(dāng)然，最受傷的還是咱百姓的利益。 但是，“地王”就是這么出現(xiàn)了。 三、 “地主”是如何練成的 全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)科學(xué)地理科學(xué)與資源研究所研究員梁季陽在兩會(huì)上發(fā)言說：“世界上沒有一個(gè)大國(guó)是靠出賣土地來支撐政府支出的”。短短7分鐘的發(fā)言獲得了現(xiàn)場(chǎng)2000多名政協(xié)委員5次雷鳴般的掌聲。 掌聲如潮，“地主”依舊。梁委員的發(fā)言之所以得到這么多人的掌聲，是因?yàn)槊總€(gè)人心里都清楚高房?jī)r(jià)的原因，都知道中國(guó)房?jī)r(jià)與政府之間的“貓膩”。中國(guó)官場(chǎng)官僚化的程度是和政府的財(cái)政費(fèi)用支出成正比的。2009年中國(guó)的財(cái)政赤字規(guī)律高達(dá)9500萬億，其中中央財(cái)政赤字規(guī)模高達(dá)7500萬億，另外中央還為地方代發(fā)了2000億元的地方債；這已經(jīng)是新中國(guó)建立以來被稱之為“史無前例”的了。而2010年中國(guó)預(yù)計(jì)財(cái)政赤字規(guī)模將達(dá)到1萬億，將再次刷新財(cái)政赤字記錄。中國(guó)30年改革開放的成果難道是讓我們的政府變成高負(fù)債的債主嗎？ 政府出現(xiàn)高額的財(cái)政赤字，有許多原因。有的是為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低稅率或增加政府支出，有的則因?yàn)檎芾聿划?dāng)，引起大量的逃稅或過分浪費(fèi)。中國(guó)政府的財(cái)政赤字恐怕還要加上另一條原因：政府機(jī)構(gòu)費(fèi)用開支過于寵大。 豪華的辦公大樓，頂級(jí)的貴賓轎車，侈華的高級(jí)會(huì)所，森嚴(yán)的安保措施，一流的配套服務(wù)設(shè)施等等。支撐著官氣十足的各級(jí)政府和行政機(jī)關(guān)尊嚴(yán)的背后是寵大的財(cái)政支出，當(dāng)稅收和陽光財(cái)務(wù)來源不足以支撐各項(xiàng)費(fèi)用申報(bào)時(shí)，地方政府最直接、最快速的聚財(cái)辦法就只有賣地了。 土地是國(guó)有的，賣給百姓的只是使用權(quán)。 “開發(fā)”前的居民原住宅也有使用權(quán)，但在原住民手里就不值錢，所以要“拆遷”、要“開發(fā)”，政府重新收回使用權(quán)，經(jīng)過重建之后再賣給百姓的還是使用權(quán)，只不過二者之間的價(jià)值就完全不同了。 這是一套在政府與百姓之間關(guān)于“使用權(quán)”的游戲。贏家當(dāng)然不可能是百姓，利益團(tuán)體中最大的贏家是“地主”—--各級(jí)政府，其次房地產(chǎn)商，第三是是銀行，第四是炒房者、投資客，第五是權(quán)力“賣辦”的灰色收入，第六是法律規(guī)定的各類稅收。而所有這些費(fèi)用均由最終體現(xiàn)商品房功能的購房者全額承擔(dān)。 如果現(xiàn)在讓“地主”放棄“地主”的利益和地位，那就是癡人說夢(mèng)，比登天還難！ 四、 “價(jià)高者得”與“不再價(jià)高者得”的混亂邏輯 總理說“公平正義比太陽更有光輝”！ “價(jià)高者得”算是公平的市場(chǎng)法則吧。 “不再價(jià)高者得”難道比“價(jià)高者得”還要公平？！ 北京國(guó)土資源局想必也是無奈和無助吧。這種頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，跟風(fēng)捕影地在政策風(fēng)向里做做秀，倒底他們想表達(dá)什么？ 央企進(jìn)入什么行業(yè)應(yīng)該是企業(yè)自已的行為，國(guó)資委有權(quán)要求央企什么可以做，什么不可以做。但我們不明白的是難道央企大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)之前沒有得到過國(guó)資委的同意和審批嗎？如果有的話，審批時(shí)的權(quán)力者們是怎么想的？既然企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)需要市場(chǎng)化，為什么在78家央企進(jìn)入后卻又要行政干涉？這算公平嗎？ 其實(shí)，衡量一個(gè)國(guó)家分配制度的公平與否，不是央企所能決定。更不可能是私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)所決定的。衡量一個(gè)社會(huì)的公平性取決于民眾的認(rèn)同度和滿意度。它是構(gòu)建在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和政府分配原則為基礎(chǔ)之上的國(guó)家戰(zhàn)略。 我們不相信央企退出后，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降，我們更不可能相信，在“地主”主導(dǎo)下的房?jī)r(jià)、地價(jià)會(huì)因?yàn)槊衿蟆⑺狡蟆⑼馄蠡虻胤劫u辦的聯(lián)合操縱下，能讓中國(guó)的百姓“住得更有尊嚴(yán)”。 這根本就不是解決房?jī)r(jià)的核心問題！這是一套不可能比這更亂套的思維邏輯，在這套混亂的邏輯體系，我們只能看到政府的手忙腳亂，看到政府的無助、短視和無能為力。這種無助來源于從中央政府到地方政府的利益沖突，來源于既得利益集團(tuán)和關(guān)聯(lián)關(guān)系集團(tuán)的利益沖突，來源于強(qiáng)勢(shì)群體與弱勢(shì)群體之間的利益對(duì)立，來源于外部集團(tuán)和國(guó)內(nèi)集團(tuán)之間的利益爭(zhēng)奪。。。。。。總之，我們的經(jīng)濟(jì)已完全陷入各種利益集團(tuán)之間剪不斷、理還亂的利益糾葛之中。 房地產(chǎn)只是個(gè)代表，但它同時(shí)也是一個(gè)縮影，更可能是一根導(dǎo)火索。 五、 “地主”如果控制不住“地王” 央企退出房地產(chǎn)，老百姓不一定爽，因?yàn)檠肫笸顺霾淮矸績(jī)r(jià)一定會(huì)下跌； 央企退出房地產(chǎn)，地方政府不一定爽，因?yàn)檠肫笸顺龃砣者M(jìn)百億的進(jìn)項(xiàng)將大打折扣。 但央企退出房地，卻讓“花錢買丟人的”任志強(qiáng)們爽，因?yàn)閺拇怂麄冇挚梢詾樗麨椋倏v房?jī)r(jià)了； 央企退出房地產(chǎn)，也能讓握有權(quán)柄的“賣辦”們爽，因?yàn)閺拇怂麄冇挚梢酝ㄟ^“競(jìng)拍”增加自已的灰色收入。 “不再價(jià)高者得”，除了老百姓和央企之外，其他人都爽，因?yàn)檫@里的“空間”實(shí)在太大了！ 中國(guó)的房產(chǎn)已經(jīng)失控了。或者更準(zhǔn)確地講“地主”出手治“地王”的招式不可能有狠招。即使因?yàn)槊褚夂粲醵枰隽四撤N姿態(tài)時(shí)，當(dāng)這種姿態(tài)觸及到核心利益和核心群體時(shí)，“動(dòng)大手術(shù)”的時(shí)機(jī)和決心好象都不存在，也不可能。 小手術(shù)也很難做，比如：進(jìn)行全國(guó)房源普查；制訂百姓“一套房”強(qiáng)制限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；公布商品房成本數(shù)據(jù)，利潤(rùn)率限制比例；公布購房者資料及符合條件；公示公眾輿論監(jiān)督等。這些總是可以解決一部分“蝸居”問題吧，但是可以嗎？“地主”會(huì)做嗎？ 動(dòng)大手術(shù)就更難了。比如：實(shí)施真正的黨外監(jiān)督，多黨執(zhí)政（毛主席1956年就有此提議）；進(jìn)行中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略重新反思和方向性調(diào)整；對(duì)行業(yè)寡頭和利益集團(tuán)、高干子弟等操縱的行業(yè)大整合，大換血，大清理。。。。。啊，想想頭都大了。誰能做得到？ 但是，如果今天我們不做，中國(guó)的房地產(chǎn)必然走上一條不歸路；這條不歸路前有古人，后有來者。中國(guó)什么時(shí)候成為下一個(gè)迪拜，成為下一個(gè)“兩房”？如果中國(guó)成為迪拜或“兩房”，誰又來救中國(guó)？誰又會(huì)救中國(guó)？誰可能來救中國(guó)？！ 如果“地主”控制不住“地王”，控制不了中國(guó)的房?jī)r(jià)，它直接影響的是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的破滅和災(zāi)難。這一災(zāi)難首先來自于民眾的在高房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)下的積怨和報(bào)復(fù)，繼而產(chǎn)生銀行、金融的“借據(jù)”失效，然后是國(guó)庫的空虛和巨額財(cái)政赤字，然后是更大規(guī)模的通貨膨脹，然后是經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)、貧困、內(nèi)亂、外敵。。。。。。。 這是一篇悲觀的文字。但愿一切都不會(huì)發(fā)生，謝天謝地。 作者：陳竹友，管理暢銷書《企業(yè)成長(zhǎng)密碼》作者。中國(guó)企業(yè)發(fā)展能力研究中心主任、高級(jí)研究員， 企業(yè)發(fā)展能力體系管理咨詢理論創(chuàng)始人，《團(tuán)隊(duì)突破2+3》輔導(dǎo)式實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目知識(shí)產(chǎn)權(quán)所有人、北京大學(xué)管理案例研究中心特聘講師，清華大學(xué)高級(jí)總裁研修班客座教授，中國(guó)華僑大學(xué)商學(xué)院客座教授，商曌管理咨詢機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、四十余家著名培訓(xùn)和咨詢機(jī)構(gòu)首席咨詢師、特聘培訓(xùn)講師。 主講課程：《企業(yè)成長(zhǎng)密碼-企業(yè)新戰(zhàn)略》、《企業(yè)基因戰(zhàn)略-構(gòu)建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力》、《團(tuán)隊(duì)突破2+3》、《領(lǐng)導(dǎo)者必備的八大能力》、《卓越總經(jīng)理》、《績(jī)效考核與目標(biāo)管理》、《高效執(zhí)行力》、《企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力》以及“中國(guó)咨詢師資格認(rèn)證系列課程”等。

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