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中國首例違約爆發(轉)-資本運營投融資

發布人：admin     日期：2015-01-09

深圳房地產龍頭企業佳兆業集團日前公告稱，未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款。這是該司董事會主席郭英成辭職觸發的強制性提前還款。該司稱此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。 這是2015年中國資本市場首例違約。2014年11月佳兆業上千套房源被深圳市政府有關部門鎖定，國內媒體稱郭英成辭任涉及深圳落馬政法委書記蔣尊玉案。 佳兆業是深圳本土龍頭房企，連續三年榮獲“深圳地產資信十強”。2009年12月赴港上市后三年內，該司銷售額增長2.4倍，從2010年的剛過百億元增至2013年的239億元。2014年上半年，佳兆業以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額，超過行業龍頭萬科，摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。 佳兆業以運作城市舊改項目聞名業內，其快速擴張與深圳當地政府有千絲萬縷的關系。隨著近期深圳市委高層、政法委書記蔣尊玉落馬，佳兆業也一步步深陷泥潭。 2014年10月，郭英成就被傳涉及落馬官員而被帶走。11月底深圳多個樓盤被爆出遭當地國土部門“鎖定”，目前除前海廣場外，佳兆業在深圳的所有預售項目都已經被鎖定而不能銷售。 2014年12月4日，因“鎖盤”事件停牌一日的佳兆業發布復牌公告，稱郭英成及其兩兄弟控制的公司主要股東向另一主要股東——生命人壽的全資附屬富德資源投資轉讓5.755億股份，約相當于已發行股本的11.21%。敏感時機的股權轉讓引起市場恐慌，當天復牌的佳兆業盤中一度暴跌12.55%。 12月10日，佳兆業突然宣布郭英成辭任董事會主席及執行董事，郭英成胞弟郭英智也辭去執行董事一職，大股東郭氏家族再無任何人出任執董。12月28日，佳兆業發布公告稱，執行董事及董事會副主席譚禮寧和首席財務官張鴻光均辭職。 佳兆業港股((01638.HK))自12月29日起停牌，昨日該司稱將繼續暫停交易，待進一步公告。12月一個月內，佳兆業股價暴跌約50%，單月跌幅創最高紀錄。國際信用評級機構標準普爾稱，董事會主席與副主席辭職后，佳兆業今后幾日可能面臨“更多挑戰”。另一國際評級機構穆迪已將佳兆業的信用評級由B1降至B3。 深圳一位地產老板向《華夏時報》表示，佳兆業事件可能比想象的更加復雜，“如果只是與深圳市委原常委蔣尊玉落馬案有關，沒必要把佳兆業全深圳的項目都鎖起來，顯然沒有這么簡單。” 深圳市房產登記中心的工作人員向該報表示，佳兆業的樓盤停止辦理手續，該部門也沒有接到過任何正式的文件，都是口頭通知。相關人士稱：“這是從未有過的事，而且也不是我們國土部門單方面管理，涉及多個部門，有的跟我們部門也沒關系。” 來源：華夏時報 附：2014中國房地產十件大事 紐約時報消息，2014年，房地產市場風云突變，各項指標高位回落，全國主要城市房價出現集體下跌。政策面適時作出調整，下半年起，限購措施基本退位，信貸環境持續好轉。年末召開的中央經濟工作會議未提及房地產業相關內容，可見樓市調控“去行政化”方向確立。但同時我們也應看到，房地產市場上投資需求日益減少，且被理財產品、海外置業等分流，使得整體需求回落。 長期來看，一線城市的人口持續流入，帶來穩定的市場需求，因此吸引了諸多房企開始積極購地。新型城鎮化的推進，成為市場長期發展的重要支撐；而大規模的“棚改”則能平衡商品房建設放緩對于經濟增長帶來的負面影響。然而城市間的分化依然明顯，雖然一線城市年底銷量回升，但部分三、四線城市存量仍在高位，供大于求情況嚴重。 從行業層面來看，房地產中介行業在市場調整及電商沖擊的雙重壓力之下，今年不得不面臨變革調整；此外，萬達作為國內商業地產的領先者，經過九年的醞釀，幾經波折的上市計劃終于在今年年底實現。 一、全國主要城市房價集體下跌 從今年2月18日至20日的三天之內，杭州共有八個樓盤加入到降價大軍當中，降價幅度最大高達5000元/平方米。緊隨其后，2月21日常州豪宅項目出現大幅降價。杭州、常州兩地掀起了2014年的降價風，并逐漸擴散到全國其他大中城市。 國家統計局公布的全國70個大中城市新建商品住宅價格指數，從5月起連續七個月出現環比下跌，其中8月環比跌幅達到1.2%，創2011年以來新高；至于發生環比下跌的城市數，9月、10月均達到了69個，同樣創下2011年以來之最。就具體城市而言，在11月數據中，除廈門和鄭州，其他68個城市的房價均發生同比下跌，杭州更成為同比跌幅最大的城市。 二、限購退位，樓市調控去行政化 2014年，全國房地產行業各項指標均高位回落，同時市場逐步顯現出趨勢性變化。正是在此契機下，各類肩負特定歷史訴求的行政干預手段適時退出。 整體來看，中央已從過往的以“控房價、抑需求”為政策導向，轉變成當前“促改善、穩消費”的樓市調控目標。于是“限購”、“限貸”、“限價”等各項行政干預手段在持續退出——限購方面，據中原研究院監測，全國約有47個城市曾執行過住房限購措施，而至2014年末，除北、上、廣、深四大一線城市及三亞外，全國其余城市均基本取消了針對購房的種種限制；限貸方面，今年9月30日發布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（俗稱央行“930新政”）對擁有多套住房家庭、及非本地居民的住房貸款禁令一并取消，由各商業銀行具體確定。 三、信貸環境好轉，促進市場復蘇 2014年樓市銷售突然陷入低谷，信貸緊張是其背后的主要原因之一。同時，個別小房企因資金壓力倒閉、房地產信托違約等負面消息集中在年初爆發，也影響了市場信心。2月底興業銀行[1.48% 資金 研報]宣布，停辦房地產夾層融資這種利于開發商在項目獲批銷售前籌集資金的金融服務。以此為標志，其后各家銀行紛紛收緊了面向房地產行業的各種融資。不僅開發商融資受限，個人按揭貸款也受到很大影響。 對此，央行與銀監會9月30日聯合發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，將政策重點從以往的鼓勵首次購房需求，擴大到支持改善型購房需求。而在11月21日，央行意外宣布降息，隨之而來的信貸環境變化，對于當下房地產市場的影響舉足輕重。在基準利率下調的前提下，房貸實際利率也有望從階段性高位逐步回落。 四、中央經濟工作會議再度未提房地產調控 12月9日至11日，2014年中央經濟工作會議舉行，明確經濟發展進入新常態。對于房地產市場——包括住房問題，則未作出任何直接表態。 對比過往兩年的中央經濟工作會議，2012年提出“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”；2013年雖未提市場調控，但從民生工作的角度出發，要求努力解決好住房問題，特大城市要提高住宅用地比例。 而2014年的會議對房地產相關內容只字未提，進一步體現出中央層面對房地產市場統一調控的時代已經過去。2015年，中央將延續當前的調控思路，地方政策則會取決于各地市場變化，具有更多靈活性。 五、一線城市土地市場一枝獨秀 2014年全國土地市場整體處于平淡期，但城市間的情況分化嚴重，一線城市表現明顯好于其余城市。開發商為規避風險逐漸回歸一線城市，中原監測的十家標桿房企在一線城市購地占比，為2009年以來歷史第二高位。 從地價表現來看，根據中原監測的40個城市前11月所有用地的平均樓面地價看，一線城市得益于熱點地塊的持續入市，同比上漲約54%，而二線城市微跌約4%，三、四線城市小幅下跌約6%。 與此同時，一線城市熱點地塊雖受追捧，高溢價地塊不斷涌現，但成交熱度依然低于去年，凡宅地必高溢價成交的現象不再；且從成交土地的可建面積和新房銷售面積對比來看，一線城市土地供應不足現象已經得到改善。”因此，房企后續拿地必須結合區域存量及未來前景綜合判斷。 六、京滬流動人口聚集態勢加強 11月18日，《中國流動人口發展報告2014》發布，顯示流動人口流向集中的趨勢不變，特大城市人口聚集態勢加強。不同省份的跨省流入人口數量發生較大變化，上海、北京作為全國兩大核心城市，吸納跨省流入人口的趨勢進一步增強，兩地的全國流入人口數量皆有所上升；而廣東、江蘇兩省的跨省流入人口降幅較大，這是由于勞動密集型產業向內地轉移的力度加大。人口凈流出省市的未來房地產需求有限，而經濟發達城市穩定的人口增長帶來穩定的住房需求，依然發展前景看好。 七、城鎮化推動農業轉移人口落戶 3月16日，《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》正式發布，推進城鎮化健康發展，成為優化經濟發展空間格局的重要內容。規劃提出，到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右（目前為53.7%），戶籍人口城鎮化率達到45%左右（目前為36%左右）。 為此，戶籍制度改革成為關鍵所在，尤其是如何實現大約1億農業轉移人口落戶城鎮的問題。國家相關部門表示，要優先解決好進城時間長、就業能力強的人口落戶；農業轉移人口市民化成本分攤由政府、企業、個人共同分擔，其中公共成本主要由政府承擔。而對于不同規模的城市，將進一步實施差別化落戶政策，同時加強建立居住證制度。對于城區常住人口在500萬以上的城市，人口規模將嚴格控制，并完善積分落戶制度。而對于中小城市，則將全面放開或有序放開落戶政策。 城鎮戶籍所帶來的優質醫療、教育資源，是吸引農業人口轉移的主要因素。因此開放中小城市戶籍是新型城鎮化得以落實的前提條件。而城鎮人口的持續增長，將帶動全國住房需求穩定增長。 八、“棚改”計劃，平衡了商品房建設放緩 今年3月5日，國務院總理李克強作“兩會”政府工作報告，提出改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村。這對未來房地產市場，尤其是重點城市將產生顯著影響。 與之前的保障房建設計劃不同，棚戶區改造在經濟收益上更有保障。在大城市核心區等土地價值高的區域，可進行商業化“棚改”操作，地方政府和開發商均能取得收益。同時，被改造棚戶區內的居民，不論是采用貨幣或實物補償，均將在住宅市場產生新增需求。而且，被改造區域基礎設施優化，將提升區域房地產價值。因此，棚戶區改造既是一項民心工程，也是政府對經濟“微刺激”的重要手段。 九、房地產中介行業面臨變革 6月13日中央發布《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》，將房地產經紀服務的收費定價權下放到省級政府自行決定。未來，房地產經紀服務收費有望逐步走向市場化，服務費用將和中介公司的服務質量掛鉤，由市場決定。 事實上，2014年房地產中介行業一方面受到市場銷售下行帶來的業績下滑壓力，另一方面不得不面對互聯網平臺沖擊所引發的行業變革，于是開始探索新的經營模式。最終何種模式能夠成為最終贏家，還有待市場檢驗。 十、萬達九年上市路終成真 作為國內商業地產的領軍者，萬達集團經過九年醞釀，幾經波折的上市計劃終將在今年實現。對于國內大量有意進入商業地產領域的房企而言，萬達上市提供了一個規模快速擴張和獲得穩定投資回報的成功樣本。 集團旗下的地產公司萬達商業地產擬于12月23日在香港聯交所主板掛牌交易。此次萬達商業發售H股為6億股，指定發行價在41.8至49.6港元之間。據《紐約時報》報道，最終以接近招股價區間高端的48港元定價，籌得約37億美元，成為亞洲市場今年最大的IPO。此外，11月28日證監會發審委通過了萬達院線的A股首發申請。 如此，萬達集團的商業及電影院線兩塊核心資產，將雙雙登陸資本市場，在H股與A股市場齊頭并進。隨之而來的，萬達正在向“全球最大的線上線下生活消費和文化娛樂平臺提供商”（據新華房產報道，在12月初的一次香港媒體發布會上，萬達商業非執行董事王貴亞曾作此表示）這一目標邁進。

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